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房地产供需两端政策全面发力，最新定调释放更积极信号******

　　日前，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应，表示将努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。同时，在消费端，他强调以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　有不少地产业内人士认为，此次发言进一步打开了房企融资正常化的空间，对未来房地产行业资金流动具有指向意义。

　　2023年定调更加积极

　　近年来，郭树清对于房地产领域言论一直是政策的“风向标”。

　　2020~2021年，防范房地产领域的金融泡沫风险成为郭树清发言中的关键词。房地产调控政策以缩紧为主，企业层面“三条红线”、集中供地等政策接连落地，行业“举债扩张”的增长逻辑被打破，房地产去金融化脚步加速。

　　2022年起，随着地产市场逐渐“降温”，政策开始逐渐向稳。2022年3月，郭树清表示，房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转。不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上，郭树清指出，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

　　相较于之前，不少业内人士认为，2023年开年，郭树清此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极，有效提振了市场信心。

　　事实上，近几个月来，地产融资政策端力度空前。自2022年11月以来，“金融十六条”、房地产“三支箭”等利好政策不断，信贷、债券、股权融资全面解绑。

　　中央也多次喊话房地产，频吹暖风。2022年12月14日，国务院副总理刘鹤指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。12月的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，再次强调要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

　　资金开始涌入房地产领域，其中信贷领域规模力度最大。据中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信，总额度已超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。

　　房地产随之暂时“解渴”，克而瑞研究中心的数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。

　　不过，当下，房地产领域的投资、销售、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示，由于地产在经济中的重要性，居民消费的最终趋势、政府用以支持新兴行业的资金来源都与地产的最终走势有关，未来政策还有一定打开空间。

　　鼓励地产、汽车等大宗商品消费

　　对于支持经济发展，郭树清表示，金融政策要积极配合财政政策和社会政策，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入，提高消费能力。其中强调鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　1月5日，住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。

　　近期以来，除了在融资端发力，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

　　据第一财经记者梳理，近期需求端政策松绑主要体现在三个方面。

　　在贷款利率和首付比例方面，基准利率和首贷利率松绑。1月1日，房贷利率重定价基准的2022年12月20日LPR(贷款市场报价利率)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上年初分别下降15个和35个基点。

　　除基准利率外，1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政。招联金融首席研究员董希淼表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%。

　　此外，不少城市首套房首付比例下调至两成，例如珠三角万亿城市东莞，1月6日起发布新政，全域购房统一首套首付两成，不分面积段。

　　在限购政策方面，2022年12月起，南京、东莞、佛山等多个万亿城市全域放松限购。

　　在二手房创新政策方面，包括深圳、广州、南京在内的32地陆续宣布推行二手房“带押过户”。

　　不过，政策连续刺激下，目前市场端的反应相对不明显。根据中指研究院数据，开年第一周(1月1日~7日)整体成交面积环比下降45.4%。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。

　　企稳回暖不会太快

　　京东集团首席经济学家沈建光表示，考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端，供需两端困难重重，市场企稳回升的进程不会太快。预计到2023年下半年，房地产消费恢复才能有所加快。

　　德邦证券首席经济学家卢哲认为，房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调，限购、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。

　　与此同时，2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析，从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

　　此外值得注意的是，在郭树清此次发言中，还有不少因素将利好地产企业未来发展。

　　在发言中，郭树清强调稳健的货币政策精准有力，需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念，公平公正对待各类所有制企业。货币政策加大向民营企业的倾斜力度，保持信贷总量有效增长，用好普惠小微贷款支持工具，推动降低综合融资成本。

　　业内人士普遍认为，民营房企能否企稳是2023年房地产能否企稳的关键。此次货币政策一视同仁的论调，对部分深陷融资困境的民营房企无疑释放积极信号。

2022年四季度债基回顾：近千只产品赎回超1亿份 这几只竟然超100亿******

　　中新经纬2月4日电 (薛宇飞)公募基金2022年四季度报告落下帷幕，基金份额申赎情况随之曝光。2022年债券型基金收益下滑明显，不少产品接连出现大额赎回，至四季度末，情况又是如何呢？

　　据Wind数据显示，2022年四季度，有996只债券型基金的净赎回份额超过1亿份，其中，超过50亿份的产品有38只，超过100亿份的有4只。从赎回率看，四季度赎回率超过50%的基金有499只，一些产品甚至被清仓式赎回，规模急剧下滑。

　　4只产品净赎回份额超百亿 华夏基金占2只

　　2022年，债券型基金出现一波赎回潮，引发市场关注。据天相投顾数据显示，去年四季度，债券型基金遭遇净赎回高达6581.22亿份，占整体基金净赎回份额的70%，当期利润则从2022年三季度的407.48亿元下降到-256.43亿元。

　　去年四季度，博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A等4只债券型基金产品的净赎回份额超过100亿份，分别约为176.49亿份、151.60亿份、102.32亿份、100.71亿份，赎回率分别高达68.27%、73.28%、62.85%、49.87%。

　　由于上述4只产品的赎回率较高，导致产品规模均出现大幅萎缩。净赎回规模最大的博时富瑞纯债A，由倪玉娟担任基金经理，该产品的规模在过去几年一路上扬，至2022年三季度末升至274.32亿元。但随着去年四季度债券市场的大幅波动和分化，规模出现断崖式下降，至四季度末降至约84.85亿元，较三季度末下降约190亿元。四季度，该产品的净值增长率为-1.56%，低于业绩比较基准收益率的0.02%。

　　截至2022年四季度末，华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A的资产净值分别约为66.70亿元、67.98亿元、104.36亿元，规模降幅都较三季度末超过百亿元。在去年四季度，上述产品的收益情况不佳，净值增长率分别为-2.25%、0.09%、-0.50%，均低于各自的业绩比较基准收益率。

　　据Wind数据，博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、华夏短债A的投资者中，机构投资者的占比超过90%，它们在四季度均出现大规模的净赎回，这在一定程度上印证了去年较多机构投资者赎回止损的情况。

　　499只产品赎回率超50% 多只基金清仓式赎回

　　2022年四季度，债券型基金除了赎回的整体规模较大，单只产品的赎回率也较高。据Wind数据，四季度赎回率超过30%的产品有1016只，其中，赎回率超过50%的有499只，超过80%的也高达143只，超过90%的有82只。

　　赎回率超过90%的82只基金中，绝大多数都出现清仓式赎回，截至去年四季度末，剩余资产净值超过5000万元的产品寥寥无几。截至2022年三季度末，英大安惠纯债E的规模还有9亿元，四季度降为0。中加颐享纯债债券C三季度末的规模超过10亿元，到四季度末降到了40.48元。

　　截至2022年三季度末，前海联合淳安3年定开债券的规模还在62.19亿元，但四季度出现大额赎回，根据该产品2022年12月24日的公告，截至12月23日，产品扣除赎回确认金额后的资产净值余额低于5000万元，因此决定暂停运作。该产品在四季报中披露，截至四季度末，产品规模仅剩35880.79元，当季度，有4位机构投资者对产品进行了清仓，分别赎回约25亿份、18亿份、10亿份、6亿份，合计赎回59亿份。

　　清仓式赎回的产品还有富荣中短债C，四季度净赎回39.76亿份，赎回率高达97%，四季度末仅剩1.10亿份，资产净值约9731.19万元。该产品的收益在去年出现大跌，过去一年的净值增长率为-11.52%，这在较为稳健的债基中不算多见。富荣基金旗下的另一只产品——富荣富兴纯债，基金份额在去年四季度减少了36.51亿份，赎回率超过90%，份额降至3.78亿份。根据披露，在四季度，富荣富兴纯债也存在基金份额比例达到或超过20%的单一投资者全部赎回所持份额的情况。

　　不过，虽然较多债券产品出现净赎回，但也有一部分产品实现逆势增长。招商添悦纯债A的规模一直维持在1-3亿元之间，但到2022年四季度，净申购额度超过120亿份，参考其过去的投资者中绝大多数都是机构投资者，因此，应当是机构投资者对该产品进行了大规模申购。另外，南方恒新39个月定开债A、嘉实稳祥纯债A等都有数十亿元的净申购。

　　基金经理态度谨慎 调整优化仓位结构

　　对于今后债券型基金的表现，多位基金经理都在2022年四季报进行展望。

　　博时富瑞纯债A基金经理倪玉娟称，弱现实、强预期的基本格局短期难以改变。新冠感染人数预计于春节前达峰，但后续是否会有多轮感染还需要提防；地产销售、拿地到开工的传导链条尚不通畅，地产投资拐点未至；居民预期和信心受到长期抑制，消费能否复苏需要观察。因此，预计2023年一季度经济的复苏进程仍然会有波折，复苏基础并不牢固。流动性方面，在经济完成确定性修复之前，货币政策预计整体仍将维持宽松，DR007向政策利率收敛但中枢仍维持在政策利率下方，此外流动性分层的问题可以会一定程度上缓解。

　　倪玉娟表示，组合操作上，维持中性偏短久期策略，保持灵活操作。当前中高等级信用债具备较高的配置价值，信用利差预计修复，组合将结合实际流动性环境和预期变化，调整优化仓位结构，做适度杠杆。

　　东兴兴利C在去年四季度净赎回超过86亿份，基金经理司马义买买提在四季报中称，下一季度，将继续以“低回撤”为配置目的，关注市场的波动性；以充裕的流动性等待债券市场的资产配置机会，保持“进可攻、退可守”的投资风格。

　　景顺长城景颐双利A由董晗、李怡文、郭杰担任基金经理，他们在四季报中称，总体上看，对2023年国内经济的情况保持乐观。因此，从中期看，经济见底回升会带动利率中枢上移，维持对债券的谨慎观点。股票方面，当前A股估值已处于相对历史低位，仍维持对股票市场相对乐观的态度，后续重点关注疫情发展以及经济恢复情况，结构上将重点配置受益于国内宏观经济景气程度回升的个股和行业，以及竞争优势明显、景气程度可持续的高端制造业等。

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）